Mali Bülten No: 2013/10 VERGİ

22 ubat 2013

Konu : 2012 Yılında Elde Edilen Kira Gelirleri Beyanı ,

Özet: 2012 yılında elde edilen konut ve işyeri kira gelirinin hangi hallerde beyan edileceğine ve kira gelirlerinin diğer gelir unsurları ile bir arada elde edilmesi halinde beyan edilmesi gereken tutarlar belirlenmiştir. Açıklamalar Gelir Vergisi Kanununda belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmektedir ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Beyan edilecek Gayrimenkul Sermaye İratlarına konu mal ve haklar, Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde tanımlanmıştır. Konut ve iş yeri kira gelirleri ile ilgili açıklamalara aşağıda yer verilmiştir. 1)

Beyannamenin Verilme Zamanı ve Ödeme Tarihleri

Mükelleflerin, 2012 yılı içerisinde elde ettikleri konut veya işyeri kira gelirleri için 2013 yılının MART ayının 1’inci gününden 25’inci günü akşamına kadar beyannamelerini vermeleri gerekmektedir. Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine elden veya internet üzerinden verilebilir.Mükellefler normal olarak ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi MART ve TEMMUZ aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Hesaplanan vergi; • Mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine, • Bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine, • Tahsile yetkili banka şubelerine ödenebilir.

2

No 2013/10

2)

Kira Gelirinin Elde Edildiği Dönem

• Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Örnek; 2009, 2010 ve 2011 yılları kira gelirleri topluca 2012 yılında tahsil edilirse, 2012 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır. • Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir. Örnek; 2012, 2013 ve 2014 yılları kira gelirleri topluca 2012 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir. 3)

Kira Bedelinin Tahsil ekli

Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır. Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir. Kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Kira geliri elde edenler ile kiracıların; • Konutlarda her bir konut için 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edilmesi halinde, • İşyerlerinde ise, miktar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmesi zorunluluğu bulunmaktadır. 4)

Kira Bedelinin Hiç Olmaması veya Düşük Olması Durumu

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır. Buna göre; • Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması, • Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur. Boş kalan gayrimenkulün korunması amacıyla bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılması ile Mal sahiplerinin, çocuklarının, Anne, Babalarının ve Kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Her bir yakınına en fazla bir konut tahsis edilmesi şartı ile), Mal sahibi ile akrabalarının aynı evde oturması halinde emsal kira bedeli uygulanmaz. 5)

Kira Gelirlerinde İstisna Uygulaması

5.1.

Konut Kira Gelirlerinde İstisna

İstisna uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Bu tutarlar; • • •

2013 Yılı Konut Kirası İstisna Tutarı: 3.200 TL 2012 Yılı Konut Kirası İstisna Tutarı: 3.000 TL 2011 Yılı Konut Kirası İstisna Tutarı: 2.800 TL

No 2013/10

3

İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde,istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 3.000 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. 5.2.

İşyeri Kira Gelirlerinde Beyan

İşyeri kiralayanlar, yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarıüzerinden % 20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde vergi kesintisini yapması gerekenler belirtilmiştir. Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır. Örneğin; 3 aylık veya 1 yıllık işyeri kirası peşin tahsil edildiğinde, bu durumda peşin tahsil edilen kiranın tamamı vergi kesintisine tabi tutulacaktır. İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını aşanlar yıllık beyanname vereceklerdir. Bu tutarlar; • • •

2013 Yılı Beyan Sınırı: 26.000 TL 2012 Yılı Beyan Sınırı: 25.000 TL 2011 Yılı Beyan Sınırı: 23.000 TL

6)

Kira Gelirinin Tespitinde İndirilecek Giderler

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir. • •

Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç) Gerçek Gider Yöntemi

Mükellefler bu yöntemlerden birini seçebilirler, hangi yöntem seçilmişse tüm kira gelirleri için uygulanır. 6.1.

Götürü Gider Yönteminde Gider İndirimi

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. 6.2.

Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, brüt kira geliri tutarından aşağıdaki giderlerin gerçek tutarları indirilebilir. • Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, • Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri, • Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri, • Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri, • Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i • Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları, • Amortismanlar, • Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri, • Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler, • Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli, • Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

4

No 2013/10

Fakat, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir. İndirilebilecek Gider

= (Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat*) / Toplam Hasılat

(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat - Konut Kira Geliri İstisnası 7)

Kira Gelirlerinde Uygulanacak İndirimler

Konut veya işyeri kira geliri elde eden mükellefler yıllık gelir vergisi beyannamesi üzerinde istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan kira tutarı üzerinden ayrıca aşağıda sayılan giderleri indirim konusu yapabileceklerdir. Buna göre indirim konusu yapılabilecek bazı hususlar şunlardır: a) ahıs sigorta şirketlerine ödenen primler ile bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları, b) Eğitim ve sağlık harcamaları, c) Bağış ve yardımlar, d) Sponsorluk harcamaları, e) Doğal afetler ile ilgili ayni ve nakdi bağışlar, f) Türkiye Kızılay Derneği’ne ve Türkiye Yeşilay Cemiyeti’ne makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar, g) Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi (6327 sayılı Kanun ile Gelir Vergisi Kanunu’na eklenen Geçici 82. maddeye göre yapılacak indirim) h) Eskişehir 2013 Türk Dünyası Kültür Başkenti Hakkında Kanun’a göre kurulan Ajans ile EXPO 2016 Antalya Ajansı’na yapılan her türlü nakdî ve ayni bağış ve yardımlar, ı) Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar. 8)

Zarar Doğması Durumunda

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler. Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir. Bu durumun iki istisnası vardır: • Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılması söz konusu değildir. • Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan indirim konusu yapılan iktisap bedelinin % 5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı olarak dikkate alınamaz. 9)

Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi

Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi; kira geliri elde eden mükelleflerin MERNİS, banka, PTT, sigorta şirketleri, tapu gibi kurum ve kuruluşlardan Başkanlığımız veri tabanına aktarılan bilgileri kullanılarak, beyannamelerin Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından önceden hazırlandığı ve internet ortamında mükelleflerin onayına sunulduğu bir sistemdir.

No 2013/10

5

Sistemden sadece kira geliri elde edenler faydalanabilmektedir. Sistem sadece 2011 ve takip eden yıllarda elde edilen kira geliri beyannameleri için hazırlanmıştır. Sisteme; • İnternet Vergi Dairesi şifresi kullanılarak, (ifre yoksa, herhangi bir vergi dairesine kimlikle başvurularak ücretsiz olarak alınabilir.) veya • Kişiye özel hazırlanmış güvenlik soruları cevaplanarak giriş yapılabilir. Kira geliri yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunmayanlar da bu sistemden yararlanabilmektedir. Bu bakımdan, vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunmadığında, internet vergi dairesinde hazırlanan kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda, şahıs adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak gerçekleştirilmektedir. Onaylanan kira beyanına ilişkin ödemeler anlaşmalı bankalardan veya tüm vergi dairelerinden yapılabilir. Ayrıca internet bankacılığı kullanılarak da vergi borcu ödenebilir. Sistemi kullanma zorunluluğu bulunmamaktadır.Beyannameler vergi dairesine gidilerek elden veya internet ortamında (E-Beyanname Düzenleme Programı) da verilebilir. 10)

2012 Yılı Gelirlerine Uygulanacak Vergi Tarifesi

Gelir Vergisi Kanununa göre 2012 yılında elde edilen gelirlere aşağıda yer alan vergi tarifesi uygulanarak gelir vergisi hesaplanır. _________________________________________________________________ 10.000 TL’ye kadar % 15 _________________________________________________________________ 25.000 TL’nin 10.000 TL’si için 1.500 TL, fazlası % 20 _________________________________________________________________ 58.000 TL’nin 25.000 TL’si için 4.500 TL (ücret gelirlerinde 88.000 TL’nin 25.000 TL’si için 4.500 TL), fazlası % 27 _________________________________________________________________ 58.000 TL’den fazlasının 58.000 TL’si için 13.410 TL (ücret gelirlerinde 88.000 TL’den fazlasının 88.000 TL’si için 21.510 TL), fazlası % 35 _________________________________________________________________ 11)

Kira Gelirlerinin Beyanına İlişkin Örnekler

Örnek 1: Kerem Uzun, 2012 yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 18.000 TL işyeri kira geliri ve 20.000 TL mevduat faizi ile birlikte konut olarak kiraya verdiği dairesinden 2.700 TL kira geliri elde etmiştir. İşyeri Kira Geliri (Brüt) Konut Kira Geliri Mevduat Faizi

18.000 TL 2.700 TL 20.000 TL

• Tevkif yoluyla vergilendirilen 20.000 TL mevduat faizi geliri, tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir. • Konut kira gelirinden 3.000 TL’lik istisna düşülecek olup, kalan tutar beyan edilecektir. Örnekte, istisna haddinin altında konut kira geliri elde edildiğinden beyan edilmeyecektir. • Tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira geliri olan 18.000 TL ise 25.000 TL’lik beyan sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir. Örnek 2: Kemal Yıldız, dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu 2012 yılında 15.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili gerçek giderleri toplamı 4.000 TL’dir.

6

No 2013/10

(Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir. Vergiye tabi hasılata isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası = 15.000 – 3.000 = 12.000 TL İndirilebilecek Gider = (Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat) / Toplam Hasılat = (4.000 x 12.000) / 15.000 = 3.200 TL Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır. Gayrisafi İrat Toplamı Vergiden İstisna Tutar Kalan (15.000 – 3.000) İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı Vergiye Tabi Gelir (12.000 – 3.200) Hesaplanan Gelir Vergisi Damga Vergisi

15.000 TL 3.000 TL 12.000 TL 3.200 TL 8.800 TL 1.320 TL 39,65 TL

Örnek 3: Elif Haktaş, 2012 yılında dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu 18.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır. Gayrisafi İrat Toplamı Vergiden İstisna Tutar Kalan (18.000 – 3.000) %25 Götürü Gider (15.000 x %25) Vergiye Tabi Gelir (15.000 – 3.750) Hesaplanan Gelir Vergisi Damga Vergisi

18.000 TL 3.000 TL 15.000 TL 3.750 TL 11.250 TL 1.750 TL 39,65 TL

Örnek 4: İsmail Erdoğan, 2012 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 18.000 TL ve işyeri olarak kiraya verdiği dairesinden ise 32.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 6.400 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı ile işyeri kira geliri toplamı olan (15.000+32.000=) 47.000 TL, 2012 yılı için beyan sınırı olan 25.000 TL’yi aştığı için, tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilecektir. Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

No 2013/10

kpmg.com.tr

7

kpmgvergi.com

Bize ulaşın Vergi Hizmetleri Yetkin Yeminli Mali Müşavirlik A.. Kavacık, Rüzgarlı Bahçe Mahallesi Kavak Sokak, No; 29 Beykoz 34805 İstanbul Tel. +90 (216) 681 91 00 Fax. +90 (216) 681 91 91

Konut Kira Geliri Vergiden İstisna Tutar Kalan İşyeri Kira Geliri Gayrisafi İrat Toplamı (15.000 + 32.000) %25 Götürü Gider (47.000 x %25) Vergiye Tabi Gelir (47.000-11.750) Hesaplanan Gelir Vergisi Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler Ödenecek Gelir Vergisi Damga Vergisi

18.000 TL 3.000 TL 15.000 TL 32.000 TL 47.000 TL 11.750 TL 35.250 TL 7.267,50 TL 6.400 TL 867,50 TL 39,65 TL

Örnek 5: Ahmet Karacan, sahibi olduğu iki daireyi konut olarak kiraya vermesi sonucunda 2012 yılında toplam 48.000 TL kira geliri elde etmiştir. Mükellef, 12.04.2012 tarihinde Sağlık Bakanlığına bağlı bir hastaneye 5.000 TL ve 23.10.2012 tarihinde kamuya ait bir yetiştirme yurduna 8.000 TL nakit olarak bağışta bulunmuştur. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

KPMG Ankara Ofis Turan Güneş Bulvarı 15. Cadde No: 41 Yıldızevler Çankaya 06550 Ankara Tel :+90 (312) 491 72 31 Fax : +90 (312) 491 71 31

Gayrisafi İrat Toplamı Vergiden İstisna Tutar Kalan (48.000 – 3.000) %25 Götürü Gider (45.000 x %25) Safi İrat (45.000 – 11.250) Okul, Yurt ve Sağlık Tesisleri İçin Yap. Bağış ve Yardımlar* Vergiye Tabi Gelir (33.750 – 13.000) Hesaplanan Gelir Vergisi Damga Vergisi

48.000 TL 3.000 TL 45.000 TL 11.250 TL 33.750 TL 13.000 TL 20.750 TL 3.650 TL 39,65 TL

KPMG İzmir Ofis 1456 Sokak No : 10/1 Punta İş Merkezi K: 11 Alsancak - İzmir Tel : +90 (232) 464 20 45 Fax : +90 (232) 464 21 45

(*) Okul, yurt, sağlık tesisleri ve huzurevleri için genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere yapılan bağış ve yardımların tamamı indirim konusu yapılabilecektir. Bu nedenle örneğimizdeki, kamuya ait yetiştirme yurduna nakit olarak yapılan 8.000 TL ile Sağlık Bakanlığına bağlı bir hastaneye nakit olarak yapılan 5.000 TL ’nin tamamı indirim konusu yapılabilecektir.

Değerlendirme ve Sonuç:

Kira Geliri Elde Edenler İçin Beyanname Düzenleme Rehberi, bültenimiz ekinde yer almaktadır. Bültenimizde yer alan konularla ilgili sorularınız için lütfen bizimle temasa geçiniz.

Saygılarımızla,

Bu dökümanda yer alan bilgiler genel içeriklidir ve herhangi bir gerçek veya tüzel kişinin özel durumuna hitap etmemektedir. Sürekli güncel ve doğru bilgi sunumuna özen gösterilmesine karşın bu bilgiler her zaman her durumda doğru olmayabilir. Hiç kimse özel durumuna uygun bir uzman görüşü almaksızın , bu dökümanda yer alan bilgilere dayanarak hareket etmemelidir. KPMG International Cooperative bir İsviçre kuruluşudur. KPMG bağımsız şirketler ağının üye firmaları KPMG International Cooperative’e bağlıdır. KPMG International Cooperative müşterilerine herhangi bir hizmet sunmamaktadır. Hiç bir üye firmanın KPMG International Cooperative’e veya bir başka üye firmayı üçüncü şahıslar ile karşı karşıya getirecek zorlayıcı yada bağlayıcı hiçbir yetkisi yoktur..

© 2010 Yetkin Yeminli Mali Müşavirlik A.., KPMG International Cooperative'in üyesi bir Türk şirketidir. KPMG adı ve KPMG logosu KPMG International Cooperative’in tescilli ticari markalarıdır.